미국 모기지 금리 3주 만에 최고…대출 신청 다시 뒷걸음

미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 3주 만에 가장 높은 수준으로 오르면서 관련 대출 신청이 다시 줄었다.

미국 모기지은행협회(MBA)가 8월 21일로 끝난 한 주간 조사한 결과 전체 모기지 대출 신청량을 보여주는 시장종합지수는 245.3으로 전주보다 1.0% 하락했다. 

이 지수는 주택 구입이나 기존 대출 갈아타기를 위한 모기지 신청이 얼마나 활발한지를 나타내는 지표다. 직전 주에도 이 지수는 247.7로 0.4% 내린 바 있어 감소세가 이어졌다.

세부적으로 보면 새로 집을 사기 위한 대출 신청을 집계하는 구매지수는 154.4로 0.3% 떨어졌다. 한 주 전에는 이 지수가 154.8로 2.0% 하락했다. 기존 대출을 더 낮은 금리로 바꾸려는 수요를 보여주는 재융자지수는 740.8로 2.0% 내렸다. 직전 주에 1.5% 올랐던 흐름이 하락으로 돌아섰다.

이 기간 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 금리는 6.77%에서 6.78%로 소폭 올랐다. 30년 고정금리는 미국에서 가장 일반적인 주택대출 방식으로 30년 동안 금리가 바뀌지 않아 매달 갚는 원리금이 일정하다.

MBA의 부수석 이코노미스트 조엘 칸은 모기지 금리가 3주 만에 최고 수준에 도달했다고 설명했다. 그는 지난 두 달간 금리가 약 20bp(0.2%포인트) 올랐고 이 때문에 재융자 수요가 위축됐다고 진단했다. bp(베이시스포인트)는 금리를 나타낼 때 쓰는 단위로 1bp가 0.01%포인트다.

구매 수요 역시 한 주 동안 줄었다. 칸은 그 배경으로 연방주택청(FHA)이 보증하는 대출 신청이 7% 감소한 점을 꼽았다. 

FHA 대출은 정부 기관이 원리금 상환을 보증해 신용점수가 다소 낮거나 계약금(다운페이먼트)을 많이 마련하기 어려운 실수요자도 이용하기 쉬운 상품이다. 그는 구매 시장이 최근 두 달간 둔화했으며 신청 건수가 지난해 같은 시기보다 5% 뒤처져 있다고 밝혔다.

금리 흐름을 보면 국책 모기지 기관 프레디맥이 8월 20일 발표한 주간 조사에서 30년 고정금리는 6.65%로 2주 연속 하락했다. 다만 일별 시장금리는 이후 다시 방향을 틀어 조사 시점에 따라 편차를 보였다. 모기지 금리는 통상 10년 만기 미국 국채 금리를 따라 움직이는데 이 국채 금리가 오르내리면서 대출 금리도 함께 흔들렸다.

배경에는 좀처럼 풀리지 않는 주거비 부담 문제가 있다. 미국부동산중개인협회(NAR) 집계에서 7월 기존주택 판매는 계절 조정 기준 연율 406만 건으로 전달보다 1.7% 줄었다. 

상반기 전체로는 판매가 감소세를 보였다. 전미 기준 6월 기존주택 중간값은 44만600달러로 1년 전보다 1.8% 올라 가격 상승세는 이어졌으나 오름폭은 둔화했다.

높은 금리는 매물 공급도 옥죄고 있다. 이미 대출을 받은 기존 차주들의 실효 금리는 6월 기준 4.33%로 현재 시장 금리보다 2%포인트 이상 낮다. 이 때문에 낮은 금리로 대출을 받아둔 집주인들이 집을 팔고 더 비싼 금리로 갈아타기를 꺼리면서 매물이 시장에 잘 나오지 않고 있다.

첫 주택 구입자의 부담은 특히 크다. NAR이 산출하는 주택구입능력지수는 2분기 전체 기준 105를 기록했다. 이 지수는 중간 소득 가구가 중간 가격의 집을 살 대출을 감당할 수 있으면 100이 되도록 설계돼 있어 100을 넘으면 능력에 여유가 있다는 의미다. 

반면 생애 첫 구입자를 대상으로 한 지수는 70에 그쳐 진입 단계 수요자들의 벽이 여전히 높은 것으로 나타났다.

전문가들은 연내 금리의 큰 폭 하락 가능성을 낮게 본다. 패니메이와 MBA, NAR 등 주요 기관은 올해 대부분의 기간 30년 고정금리가 6.0~6.5% 구간에 머물 것으로 전망하고 있다.