트럼프, ‘월가 단독주택 매입 제한’ 행정명령 서명…무엇이 달라지나

도널드 트럼프 미국 대통령이 1월 21일(현지시간) 대형 기관투자자의 단독주택 매입을 제한하는 행정명령에 서명했다. 

트럼프는 “월가가 미국의 동네를 주식시장처럼 다루는 일을 멈추고 미국 가정이 집을 소유할 수 있도록 하겠다”고 밝혔다. 이 조치는 최근 몇 년간 미국 주택시장에서 논란이 돼 온 ‘기관투자자의 단독주택 싹쓸이’ 문제를 정면으로 겨냥한 것이다. 

다만 이번 행정명령은 언론 제목처럼 모든 기관투자자의 매입을 즉시 금지하는 성격은 아니다. 연방정부가 가진 금융·매각·규제 권한을 활용해 기관투자자의 매입 경로를 단계적으로 막겠다는 정책 선언에 더 가깝다.

핵심은 연방정부가 관여하는 거래에서 기관투자자의 접근을 제한하는 데 있다. 미국의 단독주택 거래 상당수는 연방기관이 보증하는 모기지 대출을 통해 이뤄진다. 

패니메이와 프레디맥 같은 기관이 대출을 보증해 주기 때문에 개인은 상대적으로 낮은 금리로 집을 살 수 있다. 이번 행정명령은 이런 연방 보증 시스템이 대형 기관투자자의 단독주택 매입에 활용되지 않도록 하라고 지시한다. 쉽게 말해 정부가 보증을 서주는 ‘공식 통로’를 개인 실수요자에게 우선 배정하겠다는 의미다.

또 하나의 축은 연방정부가 직접 보유한 주택의 매각 방식이다. 금융위기 이후 미국 정부는 압류 주택 등을 대량으로 보유하게 됐고 과거에는 이를 한꺼번에 기관투자자에게 넘기는 사례도 있었다. 

행정명령은 이런 방식의 매각을 제한하고 연방 소유 주택이 시장에 나올 경우 개인 구매자에게 먼저 기회를 주도록 했다. 이는 특정 지역에서 기관투자자가 대량 매입으로 가격을 끌어올린다는 불만을 의식한 조치다.

가장 눈에 띄는 부분은 법무부와 연방거래위원회에 내려진 지시다. 두 기관은 월가 자본의 단독주택 대규모 인수가 경쟁을 해치는지 점검하고 임대 주택을 일부러 비워 두거나 임대료를 함께 올리는 식의 행위가 있는지 집중적으로 들여다보게 된다. 

반독점법은 원래 기업 인수합병이나 가격 담합을 겨냥하지만 이번에는 주택 임대 시장까지 적용 범위를 넓히겠다는 뜻이 담겼다. 특정 지역에서 소수 기관이 시장을 좌우하는 상황을 경계하겠다는 메시지다.

시장 반응은 엇갈린다. 전국 단위로 보면 기관투자자가 보유한 단독주택 비중은 생각보다 크지 않다는 연구도 많다. 이런 시각에서는 이번 조치가 집값을 크게 낮추기에는 힘이 부족하다고 본다. 

반면 지역별로 보면 이야기가 달라진다. 남부와 서부 일부 지역에서는 기관투자자가 현금으로 빠르게 집을 사들이며 첫 주택 구매자를 밀어냈다는 체감이 강하다. 

연방 보증 대출과 정부 매각 물량이 개인에게 돌아가면 이런 지역에서는 경쟁이 다소 완화될 가능성도 있다.

다만 부작용을 우려하는 목소리도 있다. 기관투자자는 기존 주택 매입뿐 아니라 처음부터 임대를 목적으로 한 주택 단지를 짓는 데도 참여해 왔다. 이른바 ‘임대 전용 주택 단지’다. 

만약 규제가 과도하게 적용되면 이런 신규 임대 공급이 줄어들 수 있고 그 경우 임대료 부담이 오히려 커질 수 있다는 지적이 나온다. 이번 행정명령이 이런 사업까지 어디까지 포함할지는 향후 세부 지침에 달려 있다.

행정명령에는 실행 일정도 담겼다. 관련 부처는 수십 일 안에 ‘대형 기관투자자’의 기준과 적용 범위를 정리해야 한다. 따라서 이번 조치의 실효성은 어떤 거래를 막고 어떤 예외를 두느냐에 달려 있다. 

이번 정책은 정치적으로는 “월가보다 일반 미국인 가정”이라는 메시지를 던졌지만 실제 주택시장에 미칠 영향은 지역별로 다르게 나타날 가능성이 크다. 개인 실수요자의 기회가 넓어질지 아니면 공급 위축이라는 또 다른 문제가 부각될지는 앞으로 나올 세부 규칙에 좌우될 전망이다.